CONTRATTO PRELIMINARE

Il contratto preliminare: effetti e tutele

Con il contratto preliminare le parti assumono l'obbligo di stipulare un successivo contratto definitivo. I riferimenti al contratto preliminare presenti nel codice sono l'art. 1351 che stabilisce che il preliminare debba rispettare la forma del definitivo e l'art. 2932 cc secondo cui è possibile ottenere una sentenza che produca l'effetto del contratto definitivo non concluso. Si trattava, sino all'intervento legislativo del 1996, delle uniche due norme destinate dal codice civile al contratto preliminare. A fronte di questa avarizia normativa, il contratto preliminare ha, invece, avuto e tuttora ha una notevole rilevanza nell'ambito dei traffici commerciali.Contratto preliminare: differenze rispetto all'opzione e alla prelazione Occorre, sotto un profilo d'inquadramento generale della vicenda giuridica, distinguere il contratto preliminare dall'opzione e dalla prelazione. Gli effetti del contratto preliminare sono di natura obbligatoria, sicchè il solo obbligo è quello della stipula del definitivo. Diversamente gli effetti dell'opzione sono quelli di concedere ad una delle due parti la possibilità di concludere un contratto mediante l'accettazione; la proposta ricevuta è irrevocabile, sicchè, ai fini del trasferimento del diritto, è sufficiente l'accettazione da parte dell'oblato. Nel caso preliminare è, invece, necessaria la stipula di un nuovo contratto (il definitivo). La prima differenza tra preliminare e opzione è che, mentre con il preliminare si assume solo l'obbligo di stipulare un successivo contratto definitivo per il quale è necessaria una nuova manifestazione di volontà, nel caso dell'opzione è sufficiente l'accettazione unilaterale, da parte dell'oblato, della proposta irrevocabile ai fini della conclusione del contratto. Occorre, poi, distinguere il contratto preliminare dal contratto di prelazione che obbliga a preferire un soggetto rispetto agli altri, a parita di condizioni, in caso di determinazione a contrattare da parte del concedente il diritto di prelazione. Convenuta una prelazione, dunque, non vi è alcun obbligo di addivenire alla stipula di un contratto. Con riferimento alla prelazione, deve, poi, distinguersi la prelazione legale dalla prelazione convenzionale, a seconda che la fonte costitutiva del diritto sia la legge o il contratto. Esempio di prelazione legale è quella di cui all'art. 732 cc; l'art. 732 cc stabilisce che il coerede che non sia stato destinatario della comunicazione relative alle condizioni di vendita della quota può riscattarla sicchè si tratta di un esempio di prelazione legale con effetti reali. La prelazione convenzionale trova la sua fonte in un contratto e non ha effetti reali, di talchè dalla violazione degli obblighi assunti con la prelazione convenzionale, origina esclusivamente un diritto al risarcimento del danno. Il patto di prelazione convenuto tra privati, inoltre, può essere stabilito a condizioni più flessibili; è, ad esempio, possibile stabilire la preferenza del prelazionario a fronte di un prezzo anche parzialmente inferiore rispetto all'offerta del terzo. Contratto preliminare: i contenutiSotto il profilo della prassi, sovente le parti, con il contratto prelininare, anticipano taluni degli effetti riferibili al successivo contratto definitivo come, ad esempio, il pagamento (parziale o totale) del prezzo o la consegna dell'immobile (al riguardo si è discusso in dottrina e in giurisprudenza se tali contratti preliminari cc.dd. ad effetti anticipati possano essere ancora considerati come contratti preliminari o abbiano perso la loro funzione tipica che è esclusivamente quella di obbligare alla stipula del contratto definitivo). Contratto preliminare: effetti giuridici Sotto il profilo della disciplina giuridica, deve ricordarsi che, in difetto di spontanea stipulazione del contratto definitivo, la parte fedele può chiedere l'esecuzione in forma specifica conseguendo una sentenza costitutiva del contratto non concluso. La domanda ex art. 2932 cc può poi essere trascritta ai fini dell'opponibilità ai terzi. Con riferimento alla sentenza ex art. 2932 cc si sono poste numerose questioni relative alla possibilità o meno che la stessa si discosti da contenuto del contratto preliminare (in particolare, con riferimento ai casi in cui il bene oggetto del contratto preliminare risulti affetto da vizi che vengano riscontrati prima della stipula del defiitivo, la giurisprudenza ha ammesso che, in sede di azione ex art. 2932 cc, la parte fedele possa chiedere una riduzione del prezzo). Contratto preliminare: effetti giuridici nei confronti di terzi Come già chiarito il contratto preliminare produce effetti solo obbligatori sicchè, ove il promittente alienante, successivamente alla stipula del contratto preliminare, proceda all'alienazione a terzi del bene promesso in vendita, l'acquirente primo trascrivente prevarrebbe sul promissario acquirente cui residua solo la tutela risarcitoria. Con il D.L. n. 669 del 1996, convertito nella L. n. 30 del 1997, è stata introdotta la possibilità di trascrivere il contratto preliminare a tutela delle ragioni del promissario acquirente che prevarrà, a patto di trascrivere il successivo contratto definitivo entro termini perentori fissati dalla legge, sui terzi che abbiano, successivamente alla trascrizione del preliminare, proceduto a trascrivere il loro atto d'acquisto.
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