La consulenza in materia di diritti condominiali per prevenire le liti

E’ esperienza comune della vita condominiale che siano poste all’ordine del giorno dell’Assemblea questioni (oggetto di frequenti richieste di consulenza in materia condominiale) relative ai lavori effettuati dal singolo condomino che abbiano in qualche modo interessato le parti comuni dell’edificio (ringhiere su terrazzi di copertura, aperture porte o finestre, installazioni di tubature, targhe o insegne luminose sui muri comuni ecc. ecc.)
A volte si tratta di un interesse legittimo e doveroso, a volte, invece, si tratta di un’indebita ingerenza nei diritti che fanno capo ai singoli condomini.
Per dipanare la matassa, soprattutto quando si è direttamente coinvolti è, a volte opportuno ricorrere a una consulenza preventiva in materia condominiale.
Si pensi, solo per fare alcuni esempi, alla collocazione di insegne luminose, targhe o cartelloni pubblicitari sul muro, all’inserimento di una canna fumaria nel muro comune, alla costruzione di una ringhiera sul terrazzo di copertura, all’utilizzazione a parcheggio di autovetture private di spazi comuni, all’apposizione di una vetrina sul muro condominiale, all’apertura di nuove porte o finestre o all’ingrandimento di quelle esistenti, all’installazione di tubature per lo scarico di acque o per il passaggio di gas, all’installazione sulla terrazza condominiale di antenne satellitari centralizzate.
Si tratta di questioni che sono passate dall’O.d.g. dell’Assemblea di Condominio alle aule di giustizia con alterne soluzioni da parte dei Tribunali aditi e che avrebbero potuto essere risolte a monte ricorrendo a una consulenza condominiale preventiva, con minori aggravi di spese per tutti i condomini.
Gli articoli del codice civile che debbono, in particolare, essere tenuti presente per fornire un’adeguata consulenza in questo settore del diritto condominiale e necessari per stabilire i confini tra i diritti dei singoli condomini e i diritti del condominio sono il 1102 il 1120 ed il 1121 c.c.
L’art. 1102 c.c. stabilisce che ciascun partecipante possa servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto e che possa, a tale fine, apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
L’art. 1120 c.c. stabilisce che il condominio possa deliberare a maggioranza le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo della cosa o al maggior rendimento della cosa, fermo restando che non è consentito neppure all’assemblea dei condomini disporre innovazioni che pregiudichino la sicurezza o il decoro architettonico del fabbricato o che rendano talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di uno solo dei condomini.
L’art. 1121 c.c., infine, stabilisce che ciascun condomino possa opporsi e non concorrere alle spese relative a innovazioni che non siano strettamente necessarie e funzionali (voluttuarie) o laddove le spese risultino molto gravose.
Tra le maglie delle norme sopra richiamate si gioca il sottile equilibrio tra diritti del singolo condomino e diritti del condominio comunità e sull’interpretazione di tali norme si deve fondare la consulenza in questo particolare nicchia del diritto condominiale.
In tal senso l’art. 1102 c.c. è inteso a consentire il maggior possibile godimento, da parte del singolo condomino e per fini esclusivamente propri, della cosa condominiale ed è stato precisato che il limite di consentire un uso paritetico da parte degli altri condomini va inteso in senso elastico e non nel senso di un’assoluta identità di utilizzo.
Se il singolo condomino, nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c., apporta modifiche alla cosa comune intese a massimizzare il godimento individuale della cosa comune e ne sopporta il relativo onere economico, non necessita di alcuna autorizzazione da parte del condominio che dovrà astenersi dall’ingerirsi in spazi d’autonomia che il Legislatore ha ritenuto di lasciare al singolo condomino.
In tal senso sono state ritenute legittime e non necessitanti alcuna preventiva autorizzazione assembleare, a titolo meramente esemplificativo, l’apertura di nuove porte o finestre o l’ingrandimento di quelle esistenti, l’ampliamento dell’ingresso di una bottega nel muro perimetrale, l’apposizione di una vetrina sul muro condominiale, l’installazione di tubature per lo scarico di acque o per il passaggio del gas, l’apertura di una seconda porta di ingresso al proprio appartamento, il prolungamento della corsa dell’ascensore, la costruzione di una ringhiera sul terrazzo di copertura .
Al contrario sono state ritenute illegittime, in difetto di una preventiva autorizzazione da parte del condominio, la collocazione, da parte del singolo condomino, di insegne luminose, targhe e cartelli pubblicitari sul muro perimetrale, la costruzione di una scala antincendi esterna, senza il consenso degli altri condomini, l’inserimento di una canna fumaria all’interno del muro comune.
Di competenza del condominio sono, invece, le innovazioni dirette al miglioramento all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
In tale ambito le deliberazioni della maggioranza impegnano, anche economicamente, la minoranza dissenziente, fermo il divieto di disporre innovazioni che rendano la cosa comune inservibile o non godibile da parte anche di uno soltanto dei condomini o che pregiudichino il decoro architettonico o la sicurezza del fabbricato.
Nel complesso sistema di rapporti tra il singolo condomino e la comunità condominiale va sottolineato che il singolo condomino può sottrarsi al concorso sia nelle spese relative ad innovazioni che, anche se dirette a al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, importino, tuttavia, delle spese eccessive, sia nelle spese relative ad innovazioni non strettamente necessarie ed a carattere c.d. voluttuario.
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